G20之后房价涨了，房主不卖房了，买房人怎么办？

                  杭州房屋经济纠纷律师  党金娥

张先生问：

我和房主在G20之前已经签署了购房意向合同，但是G20之后杭州房价一夜之间上涨，房主突然告诉我说之前我们签的意向合同不算数了，他不打算卖房了，我已经交了10万元的定金了，那我现在只能是要求房主退定金吗？有没有办法能让房东继续和我完成房子的交易的？

回复：

1、如果张先生签署的《购房意向书》中已对房产买卖的主要条款有：如房屋的价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则这种购房意向书则可视为签订了《房屋买卖合同》，张先生有权选择要求房主继续履行该合同，或者解除合同并承担违约责任。

2、如果张先生不要求继续履行合同，选择解除合同的话，房主应当如何向张先生赔偿损失呢？

    随着法律的普及，大多数人对“定金”的概念已经不陌生，在一般情况下，《购房意向书》的协议里合同双方都会约定一个“定金”，那么按照基本的定金罚则，张先生是可以要求房主双倍返还定金。

很多人会问像张先生这样的情况仅能依据定金罚则要求房主双倍返还定金，还是可以在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？如果能够进一步要求实际损失赔偿，那么损失赔偿的范围应该如何确定？

目前浙江高院对此没有做出同一的司法解释，根据目前的司法实践来看，张先生除了可以要求定金之外，还可以要求多处的损害赔偿。

因为根据合同法规定，当事人有要求违约方因违约造成损失而获取赔偿的权利。此外，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。但对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。所以，在法无明文规定的情况下，应根据《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析。当定金与实际损害并存时，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，守约方仍可向违约方主张损失赔偿。

那么可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿张先生的损失。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　

第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

上海高院认为：其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

一、双方协商确定的，从其约定；

二、双方不能协商确定的：

(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。